En générale, l’acquéreur d’une ancienne usine désire en faire un loft, concept continuellement à la mode depuis le début des années 90. Ce type de bien se trouve très souvent dans les anciens quartiers industriels et commerciaux. À Paris par exemple, les Xè, XIe, XIXe et XXe arrondissements regorgent de ce type de biens immobiliers. L’Est parisien en est également bien fourni. En tant que bien immobilier atypique, il est prudent de prendre quelques précautions avant d’acheter une ancienne usine à réhabiliter.
Procédure à la mairie
Assurez-vous auprès de la mairie que le changement de destination de l’usine en logement d’habitation est administrativement réalisable. Pour procéder à un changement de destination, il vous faudra déposer une demande d’autorisation de destination d’usage auprès de la préfecture. L’autorisation est en effet accordée par le préfet après avis du maire de la ville et du maire de l’arrondissement où se trouve l’usine. Notez que l’obtention de cette autorisation est subordonnée à une compensation lorsque l’immeuble est construit dans le périmètre de l’hyper–centre. L’autorisation est en principe attaché à la personne du demandeur ce qui n’est pas le cas si une obligation de compensation est appliquée. L’autorisation est alors attachée au local, et fait l’objet d’un enregistrement au fichier immobilier ou au livre foncier. Dans ce cas, l’autorisation est un droit réel.
Les permis de construire
Dans l’avant-contrat de vente il ne faut jamais omettre d’y inclure des clauses suspensives en cas de refus de permis de construire. Si le changement de destination s’accompagne de travaux à l’origine d’une modification des structures porteuses ou de la façade de l’immeuble, il vous faudra faire une demande de permis de construire. Si le changement de destination s’opérer sans travaux ou moyennant des travaux d’aménagements intérieurs légers, seuls une déclaration préalable est requise. Notez que le recours à un architecte est recommandé pour les travaux faisant plus de 170 m² SHON. Par ailleurs, s’il y a modification de l’aspect extérieur des façades, il vous faudra faire appel à un architecte des Bâtiments de France. Enfin, n’oubliez pas de demander l’autorisation de la copropriété si l’usine est soumise à ce régime.
L’évaluation du montant des travaux futur
Avant tout achat, il importe d’évaluer le montant des travaux à réaliser. Ces travaux peuvent porter sur l’isolation de l’immeuble ou encore la remise aux normes des installations électriques…. En fait, ici on passe facilement d’une rénovation classique aux lourds travaux de rénovation. Entre les menus travaux, la visite d’un peintre ou d’un électricien, les travaux de réfection, de remplacement, l’addition peut vite devenir salée, et le budget dans ce cas explosez. Par exemple, ne sous-estimez pas le coût du remplacement des importantes surfaces vitrées par des vitrages qui respectent les critères en vigueur d’isolation acoustique et thermique. Or, un double vitrage de bonne qualité vous coûtera au moins 150 euros par m2 et cela, sans prendre en compte la pose.
Quoi qu’il en soit, l’idée d’acheter une usine désaffectée peut devenir un excellent investissement surtout qu’une bonne partie de ces immeubles sont situés en centre-ville.