Voici des points de vigilance lors d’un achat en copropriété.

Apparition d’un litige entre copropriétaire et syndic sur le paiement des charges

Le syndic doit arrêter le compte des créances du syndicat exigibles à la date de la mutation et le présenter au notaire qui à son tour l’annexera à l’avant-contrat afin que l’acquéreur puisse apprécier les charges de copropriété dont il aura à s’acquitter. En effet, une fois que le syndicat a enregistré le transfert de propriété, l’acheteur hérite des droits et des devoirs du vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires Lire la suite »

Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur.  Voilà pourquoi on parle de frais d’acquisition. Ces frais sont régis par le décret du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires.

Les frais d’acquisition dans l’achat d’un immeuble ancien

Pour l’achat d’un bien ancien, les frais de notaire regroupent les droits de mutation, les honoraires proprement dits du notaire, émoluments de formalités et frais divers, salaire du conservateur des hypothèques. Les droits de mutation correspondent aux droits exigés par le fisc. Ils sont calculés en pourcentage du prix de vente. Lire la suite »

Avant de procéder à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier, il faut l’évaluer.

En quoi consiste une évaluation immobilière

Il s’agit de donner une appréciation sur la valeur d’un immeuble à une date donnée. L’objectif d’une évaluation immobilière est multiple. Mais on général on décide d’évaluer son bien immobilier pour préparer une mutation ou une opération commerciale, réaliser des actes de gestion comme la mise à jour de la valeur locative de l’immeuble, remplir sa déclaration d’impôts ou confirmer l’exactitude de la somme à acquitter auprès de l’administration fiscale dans le cadre des droits de mutation ou des taxes foncières sur les propriétés, réaliser la déclaration annuelle de la valeur d’un portefeuille immobilier quotté en Bourse ou pour défendre ses droits en justice. Jusqu’ici, il existe quatre méthodes pour évaluer un bien immobilier. Soit, vous comparez les prix en vigueur sur le marché pour des biens semblables : il s’agit de la méthode par comparaison de la valeur vénale du bien. Soit, vous vous basez sur les gains futurs perçus grâce à une exploitation commerciale du bien : c’est la méthode par actualisation des revenus. Soit, vous déterminez le coût de remplacement du bien puis a appliqué au montant obtenu un coefficient de vétusté. Enfin, il y a la méthode par indexation. Dans tous les cas, vous pouvez évaluer seul le bien ou recourir à un expert en évaluation immobilière. Si vous procédez vous-même à l’évaluation, sachez que vous devez tenir compte des caractéristiques physiques, juridiques et économiques du bien immobilier (l’usage auquel est affecté l’immeuble, qualité architecturale, emplacement, le zonage, le coefficient d’occupation des sols, la présence d’un droit de préemption urbain, le niveau des taux d’intérêt…). Lire la suite »

Acheter un bien immobilier à plusieurs, amène irrévocablement à se poser la question de la technique juridique la plus adaptée.

L’achat en indivision

L’indivision est adaptée à l’achat d’un bien pour sa jouissance par un couple, entre membres d’une même famille… bref pour des personnes qui ne laissent aucune place à la contrainte. Chaque acquéreur se voit attribuer un pourcentage de la propriété, égale ou non à son apport comme le révèle le site immobilier immobilier-hyeres.net. Le tout est que la « distribution » soit décidée d’un commun accord. Lire la suite »

En générale, l’acquéreur d’une ancienne usine désire en faire un loft, concept continuellement à la mode depuis le début des années 90. Ce type de bien se trouve très souvent dans les anciens quartiers industriels et commerciaux. À Paris par exemple, les Xè, XIe, XIXe et XXe arrondissements regorgent de ce type de biens immobiliers. L’Est parisien en est également bien fourni. En tant que bien immobilier atypique, il est prudent de prendre quelques précautions avant d’acheter une ancienne usine à réhabiliter.

Procédure à la mairie

Assurez-vous auprès de la mairie que le changement de destination de l’usine en logement d’habitation est administrativement réalisable. Lire la suite »

Le délai de rétractation englobe un délai de réflexion de 7 jours qui aboutit soit à la mise en œuvre d’un droit de rétractation soit à la signature de l’avant-contrat. Une loi du 31 décembre 1989 avait déjà accordé ce droit aux acquéreurs de biens immobiliers à usage d’habitation neufs. La loi pour la Solidarité et renouvellement urbains – loi SRU – du 13 décembre 2000 a étendu le champ d’application du premier texte à toutes les transactions immobilières. Désormais, la conclusion de l’avant-contrat, quelle que soit la forme qu’elle revêt, promesse ou compromis de vente sous seing privé ou sous forme authentique, est conditionnée notamment par le respect du délai de rétractation. Lire la suite »

L’avant-contrat revêt deux formes dont la promesse de vente synallagmatique, plus communément appelée compromis de vente. La signature de ce document engage définitivement les deux parties : le vendeur accepte de vendre uniquement à l’acheteur et ce dernier renonce à acheter à d’autres vendeurs. Le risque est donc grand des deux côtés d’autant que si l’acte est rompu, le cocontractant défaillant sera tenu de payer des dommages et intérêts ou plus simplement, il devra tout de même exécuter le contrat malgré sa réticence.

Acompte et délai de rétractation

Avant 2001, l’acquéreur versait un acompte représentant 10 % du prix de vente au moment de la signature de la promesse. Cette somme n’était pas remboursable si l’acheteur venait à se rétracter et que la promesse de vente ne prévoit aucune condition pour la rétractation. Lire la suite »

Voici quelques pistes pour trouver un bon plan immobilier.

Définir un budget avant d’aller à la recherche d’un logement

Avant de débuter vos recherches, il vous est recommandé d’établir un budget préliminaire. Ce dernier vous orientera dans vos recherches puisqu’il permet de définir un type précis de logement comme l’indique le site immobilier des agences immobilières. Renseignez-vous également auprès des banques et autres établissements de crédit pour savoir combien vous pouvez emprunter. Il est risqué de consacrer plus de 30 % de vos revenus au paiement des mensualités. En fonction de votre capacité d’emprunt et de votre apport initial, la banque détermine votre taux d’endettement ainsi que la durée de remboursement de votre crédit immobilier. Pendant l’étape de la recherche de financement, faites jouer la concurrence entre les différents établissements de crédit, car tout est négociable. Lorsque vous comparez différentes offres, attachez-vous au coût total du crédit, c’est-à-dire au taux effectif global (TEG) indiqué sur l’offre que vous transmet la banque. En outre, renseignez-vous sur les aides publiques destinées à favoriser l’accession à la propriété (prêt à taux zéro, près d’accession sociale…). Une fois votre budget bien défini, vous pourrez aller à la recherche des biens qui vous intéressent et dont le prix correspond à vos possibilités financières.

Acheter vite et à petit prix

Pour dénicher la perle rare, menez vos recherches vous-même à condition d’avoir le temps et la volonté d’éplucher la multitude d’offres de particuliers publiées dans les journaux et sur internet. Le prix de ces biens immobiliers proposé sans intermédiaire est en principe moins élevé que celui des agences. Toutefois, renseignez-vous sur les prix pratiqués dans le voisinage afin de pouvoir négocier ferme, l’objectif étant de ne pas surpayer le bien. En outre le service inter agence précise qu’il ne faut pas vous précipitez pas dans votre achat. Si une maison ou un appartement vous intéresse, visitez-le à différentes occasions afin de repérer les nuisances sonores et les problèmes d’environnement. Le recours aux chasseurs d’appartements est également une solution. Ne possédant pas de logements à vendre, ces chasseurs n’ont aucun intérêt à vous proposer un appartement qui ne vous convient pas. Enfin, il y a les ventes aux enchères organisées par les notaires, les tribunaux de grande instance ainsi que les services des Domaines. Les biens vendus aux enchères sont très souvent mis à prix en dessous de leur vraie valeur. De plus, les ventes aux enchères offrent l’opportunité d’acquérir des maisons ou appartements situés dans des adresses exceptionnelles ou des immeubles de caractère introuvables sur le marché du particulier à particulier.

Internet : une arme d’offensive efficace

De plus en plus, les prospecteurs dénichent leur future maison sur la toile sur des sites immobiliers comme immobilier-avignon.org. Les avantages de la toile sont indéniables. Le premier atout est bien entendu la rapidité avec laquelle l’information est transmise : entre la mise en ligne de l’offre et sa première consultation il y a environ une heure. Autre atout, les mises à jour sont quotidiennes. Troisième avantage par rapport au support papier cette fois-ci, du moins pour la majorité des sites, internet est gratuit. N’oubliez pas de créer un alerte email via Google afin de recevoir régulièrement toutes les nouvelles offres.