achat-indivision-sciAcheter un bien immobilier à plusieurs, amène irrévocablement à se poser la question de la technique juridique la plus adaptée.

L’achat en indivision

L’indivision est adaptée à l’achat d’un bien pour sa jouissance par un couple, entre membres d’une même famille… bref pour des personnes qui ne laissent aucune place à la contrainte. Chaque acquéreur se voit attribuer un pourcentage de la propriété, égale ou non à son apport. Le tout est que la « distribution » soit décidée d’un commun accord. Par ailleurs, aucune formalité n’est imposée. Chaque indivisaire emprunte de son côté, les charges engendrées par la propriété sont réparties proportionnellement et toutes les décisions sont prises à la majorité des deux tiers des droits. La loi disposant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », chaque indivisaire est libre de sortir de l’indivision même si cela suppose la fin de celle-ci. C’est ainsi qu’en cas de divorce ou de succession, l’un des indivisaires peut obtenir du tribunal de récupérer sa part combien même cela entraîne la mise en vente du bien. Pour mieux protéger les parties en présence, il est recommandé d’établir une convention d’indivision. Cette dernière va permettre de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision et instituer ainsi une gestion plus souple. Il est important de préciser que la convention doit être publiée aux Hypothèques. La convention d’indivision est établie devant notaire. Le document indique entre autres les quotes-parts affectées à chaque indivisaire. Il est également possible de désigner un gérant dont les modalités de révocation et les pouvoirs de gestion sont définis en commun. Quelles que soient les règles adoptées, il existe un certain nombre d’actes délicats que le gérant ne peut réaliser sans l’accord des indivisaires. La convention est signée soit pour une durée déterminée inférieure à 5 ans soit pour une durée indéterminée.

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L’achat sous forme de SCI

La création d’une société civile constitue un bon moyen pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Les procédures de transmission du bien sont par la même occasion simplifiées. En comparaison avec l’indivision, la société civile est de très loin plus souple. Le gérant de la SCI est investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être facilement révisés et les majorités retenues dépendent du type de décisions. De plus, le titulaire de parts ne peut procéder à leur cession que s’il trouve preneur. À ce propos, les cessions de parts de SCI font l’objet d’une exonération d’impôt sur les plus-values après quinze ans de détention comme l’affirme le site d’annonces Aktifimmo. La durée de détention est calculée à partir de la date d’acquisition ou de souscription des parts et non de la date d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la SCI. À noter également que la dissolution de la SCI ne peut être prononcée qu’à certaines conditions très restrictives. D’une façon générale, sur le plan fiscal, la SCI est très avantageuse en l’occurrence lorsqu’il s’agit de transmission. Enfin, la SCI est intéressante pour les conjoints. Ainsi, il est conseillé aux concubins de créer une société civile avant d’acheter des biens immobiliers.

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2 réponse.


  1. Asep dit :

    je suis d’accord avec cette légère hsuase dans toute la France mais ce n’est pas le cas pour Paris.

  2. LANGE dit :

    Nous sommes 4 freres indivisaires d’une maison après DC de notre mère.
    Nous souhaiterions acheter à 3 (en restant dans l’indivision)et payer sa part au 4è
    Ce dernier peut-il s’opposer ?
    Merci d’avance